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我市工业园区土地节约集约利用情况的调研报告
石嘴山网 www.nxszs.gov.cn 发表时间:2016-12-08 15:23:44

如何做到土地节约集约利用,有效提高土地利用效率和效益,避免土地粗放利用和浪费问题是用有限土地保障经济社会可持续发展,以土地利用方式转变促进经济发展方式转变的重要途径和保障措施按照市政协2016年的协商工作安排,市政协组成调研组,围绕我市工业园区土地利用情况,通过深入市内四个园区调研座谈,外出学习考察,召开相关部门和部分政协委员座谈会等形式,完成了关于我市工业园区土地节约集约利用情况的调研报告》,现报告如下。

一、全市工业用地利用总体情况

目前,全市已建成石嘴山高新技术产业开发区、石嘴山经济技术开发区、石嘴山生态经济开发区和宁夏精细化工基地四个工业园区(前两个为国家级工业园区)。四个工业园区土地规划总面积38.361万亩,其中工业用地面积21.398万亩,占规划总面积的55.8%,截止“十二五”末,已使用土地面积30.06万亩,其中工业用地面积11.64万亩,占已使用土地面积的38.7%。

“十二五”时期,四个工业园区投资500万元以上的项目198个,完成固定资产投资额214.74亿元,占地面积22998亩,平均投资强度 93万元/。其中:石嘴山经济技术开发区投资500万元以上的项目74个,完成固定资产投资额120.06亿元,占地面积11040亩,投资强度109万元/; 石嘴山高新技术产业开发投资500万元以上的项目48个,完成固定资产投资额27.68亿元,占地面积3045亩,投资强度91万元/;石嘴山生态经济开发区投资500万元以上的项目66个,完成固定资产投资额58.31亿元,占地面积7533亩,投资强度77万元/;宁夏精细化工基地投资500万元以上的项目10个,完成固定资产投资8.69亿元,占地1380,投资强度63万元/。以上数据表明,全市及各工业园区,普遍存在投资强度不高的问题,远远低于100-150万元/投资强度供地标准

呈现的特点:

1、发挥规划指导作用,初步建立节约集约利用土地机制。十二五期间,积极发挥规划的导向和调控作用加强土地规划管控,优化建设用地空间布局,采取以规划定方向,以项目定土地,以投资定面积的供地原则,统筹保障各类工业企业用地的合理需求通过对石嘴山高新技术产业开发区、石嘴山经济技术开发区、宁夏精细化工基地3家开发区四轮节约集约评价结果对比现,各开发区集约度分值及在全国排名均呈上升趋势,表明集约用地意识管理水平土地集约利用水平在不断提高。

2、加大基础设施配套,拓展土地的有效供给。十二五期间,我市四个工业园区为承接好不同类型招商引资项目的落地,扩展发展空间,通过不同形式的筹资方式和开发建设模式,主攻园区道路、供电、供排水、供气、电信等基础设施的配套,确保土地的有效供给。“十二五期间,四个工业园区共投入基础设施建设资金5.39亿元,新增建设用地 57400亩。其中:石嘴山经济技术开发区投资1亿元对西片区20000亩土地的基础设施进行了配套石嘴山高新技术产业开发投资6000万元配套了西部和东部片区10000亩土地的基础设施石嘴山生态经济开发区投资 3.79亿元,连续三年加大了对拓展区27400亩土地的基础设施建设

3、探索特色产业园建设,提高土地集约利用效率。工业园区按照园区的产业和发展定位,在学习借鉴外地经验的基础上全力推动特色产业园的规划建设。石嘴山经济技术开发区规划建设了占地2000亩的轻质材料产业园,占地7000亩的金属材料循环经济产业园;石嘴山高新技术产业开发规划建设了占地1100亩的电子材料产业园,占地600亩的纺织产业园;石嘴山生态经济开发区规划建设了占地7065亩的轻工产业园。同时,四个工业园区都规划建设了中小企业创业园和小微科技企业孵化基地等产业聚集发展平台。特色产业园的探索建立,初步解决了项目布局分散,产业协作配套不强,产业集聚度不高等问题。

4、强化依法清理和兼并整合,盘活存量工业用地。一是开展闲置土地巡查清理工作按照国家《闲置土地处置办法》的规定采取两年闲置依法收回,一年闲置加收土地闲置费,进度迟缓限期竣工等各种手段,加强供地管理。“十二五期间,四个工业园区依法收回两年未建设的用地项目7 个,占地1224二是实施企业兼并整合。石嘴山高新技术产业开发2015开始清理22户丧失市场竞争力、复产无望的“僵尸企业”,腾退闲置土地2460亩石嘴山生态经济开发区以宁夏大地循环发展股份有限公司、宁夏晟晏实业集团能源循环经济有限公司、宁夏吉元冶金集团有限公司等龙头企业为整合主体,加快“僵尸”企业兼并重组步伐目前,石嘴山生态经济开发区已兼并重组企业37家,共盘活闲置土地 2900 亩。通过企业间的兼并重组既保证了骨干企业的扩张用地,也化解了被兼并企业的诸多历史遗留问题,实现了“一举多得”的整合效果。

、园区工业用地存在的主要问题

(一)规划滞后,执行随意。全市四个工业园区建立初期情况各有差异,三个较大园区是在原有老工业园区的基础上建立的,起初老工业园区有简单的园区总体规划,但当时对规划的纲性约束认识不到位,执行中人为变动的情况较为普遍,产业、项目布局没有充分考虑土地的集约利用,形成了企业散、乱、差的布局和用地的随意性。2010年以后,经过整合逐步建立起了较为合理的四大工业园区,并进行了园区的产业定位确立了发展方向和目标但因园区的总体规划和产业发展规划制定的滞后效应,土地利用总体规划的引导作用不强,致使工业项目布局随意,产业不集中聚集效应,工业用地效率不高。

(二)把关不严,供地闲置。近几年,为促进园区经济增长,在招商过程中,保证供地和提供优惠政策供地是各个园区共用的举措,对项目落地起到了一定的促进作用。但是,由于一些干部对集约利用土地的重要性认识不足,存在片面追求招商引资效应的政绩观,对一些没有经过认真评估的招商引资项目,在实施的可行性、资金实力等重要条件不明确的情况下,就给予供地。如石嘴山经济技术开发区的宁夏墨能源材料有限公司宁夏英力特化工股份有限公司PVC的后续扩建项目、宁夏富海物流有限公司的二期扩建项目,石嘴山高新技术产业开发区的宁夏鑫达镁业有限公司项目,石嘴山生态经济开发区的平罗县友联合炎项目等等,造成这些项目长期占有大量存量土地,占而闲置,形成了滥圈地,囤积土地的事实,严重浪费了宝贵的土地资源。

(三)标准不高,利用效率低。各工业园区都按照国家和自治区的土地管理规定,结合园区的产业发展实际,制定了工业园区项目供地标准石嘴山经济技术开发区石嘴山高新技术产业开发区按150万元/的投资强度供地, 石嘴山生态经济开发区按100万元/投资强度供地同时,对项目投资总额也有不同要求从各工业园区已供地的项目投资总额与供地面积总量来分析,总体上看,都能达到或接近标准要求但从单个项目来分析,很多项目的投资强度和土地产出率远远低于规定的标准,形成了小项目多,投资总额少,占用土地多,土地集约利用效率低下的状况。更为不好的是,一方面各园区的供地标准长久不变,没有视不同产业分类制定供地标准。另一方面,供地标准单纯考虑投资强度,对项目投资总额、工业建筑容积率等它标准条件要求不严,进一步降低土地集约利用率。

(四)企业成“僵尸”,盘活土地困难。目前,四工业园区都有大量的因各种原因停产三年以上且复活无望的“僵尸”企业。据初步统计,石嘴山经济技术开发区这类企业有              33户,占8250亩;石嘴山高新技术产业开发区这类企业有74户,占地4000亩;石嘴山生态经济开发区这类企业有64户,占地3633.5亩;宁夏精细化工基地这类企业有9户,占地3335.38从近几年石嘴山生态经济开发区处置停产多年复产无望企业土地资源的实践来看,虽然选择了一些有实力的企业,如宁夏晟晏实业集团能源循环经济有限公司、平罗县滨河碳化硅制品有限公司、宁夏大地循环发展股份有限公司等,通过兼并重组或整体收购的方式,盘活了一些“僵尸”企业的土地资源但由于工业土地盘活的政策不配套,如:转让价格如何来规范历史欠税(尤其是土地使用税)如何处置,致使整合主体负担过重,影响了整合进度,从而也没有达到土地集约利用的总体效果

(五)开发模式单一,创新不足。全市四工业园区中,只有中小企业创业园和小微企业(科技企业)孵化园的土地开发模式是政府主导下由园区开发实体开发的,总面积不足1500亩,其它土地都是由项目实施主体自主开发理使用。从外出学习的经验和我们调研市内园区土地利用的实践来看,单一的自主开发利用模式,一方面致使基础设施配套成本高,土地集约利用效率低;另一方面不能有效地促使产业聚集,实现产业的协作配套,形成特色鲜明的专业特色园区。同时,更不能通过多种方式的集中开发,实现土地资产的增值。

(六)注重供地,缺乏监管。近几年,国土资源管理部门对县区(包括工业园区)的土地集约利用情况也开展了节约集约利用评价工作。但从评价工作产生的实际效果看,因节约集约用地责任机制和考核机制的不够完善,评价更多是对整个园区进行,对一个个单一的项目供地缺乏严格的考核和奖励,致使节约集约用地示范效果没能充分发挥,全社会“节约集约用地光荣,粗放浪费土地可耻,违法违规用地查处”的氛围尚未真正形成。这是制约园区土地节约集约利用效率提高的根本原因。

三、园区土地节约集约利用的建议

科学合理利用土地和切实保护耕地是国家的基本国策,我市要始终坚持科学发展、集约发展、创新发展”的理念,尽快转变工业用地传统模式,逐步提高土地节约集约利用水平,实现土地资源的可持续发展。

(一)强化总体规划控制,从源头上保证节约集约利用遵循我市土地利用总体规划和园区控制性详细规划,按照“严控增量、盘活存量”的要求,坚持以规划定方向,以项目定土地,以投资定面积,以土地定产出的“四定”原则,各园区要加强对工业项目的批后监管,督促企业落实项目投资强度、容积率等土地使用条件,科学合理确定产业布局和工业布局对于产能过剩和低水平重复建设项目不予安排用地,优先保证主要产业发展用地。

(二)动态设定项目准入条件,用标准引导节约集约利用为提高园区土地集约利用水平,各园区管委会按照项目入驻情况逐年提高项目准入条件。四个工业园区可参照甘肃省天水市的动态设定准入条件来进行。如2009年项目投资额度和投资强度为2000万元、100万元/亩以上,2010年调整为5000万元、150万元/亩以上,2011年调整为5000万元、200万元/亩以上,2012年调整为1亿元、250万元/亩以上。当然,还要根据不同的项目类型来细化准入条件,做优节约集约利用的文章。

(三)严格执行土地管理规定,及时依法处置闲置土地。一是国土资源局开展闲置土地巡查清理工作,对全市工业用地进行排查,对因企业自身原因确实闲的土地,按照国家《闲置土地处置办法》,对闲超过年的建设用地,严格依法收回;对土地闲超过年的用地单位按照土地出让价款的百分之二十征收土地闲;对已开工企业督促其限期竣工。对闲置工业企业用地依法征收土地使用税,土地使用权收回后方可停征土地使用税。二是对以土地使用权抵押、以在建工程抵押的期限、金额等予以严格限制,抵押期限不得超出项目建设期土地使用证登记的使用期限,抵押金额不得超出土地出让价款。防止出现用地单位抵押贷款后不按时开发建设及竣工投产,给闲置土地的清理处置造成困难。三是择机实行以税控地政策,通过调整税收政策,加大对税收贡献大、节约集约利用程度高、符合产业转型升级方向企业的扶持力度,促进土地资源高效利用。四是工信等部门对已批建的项目,待项目竣工验收时,联合国土局等相关部门,严格按照投资强度、投资额等供地标准进行把关。

(四)多种模式开发利用土地,提高土地利用率改变单一的用地项目主体开发利用土地模式,出台支持政策鼓励国有和非国有不同性质的非项目主体公司开发土地资源和参与基础设施配套建设。支持工业地产企业入驻园区参与开发,改造园区开发公司为投资建设公司参与园区开发。加快推动专业园区的标准化厂房建设,更好保障小微企业的培育和孵化,以此来提高土地节约集约利用水平,实现产业集中和资源共享,创造良好的土地利用效益。

(五)制定有效措施,鼓励存量土地资源加快流转建立和完善项目用地退出机制和存量建设用地二次开发机制,加大对“僵尸企业”的清理督促入园企业落实投资协议,对建设进度缓慢、不按时开工、长期未能达产达标或无经济效益的企业采取果断措施依法清退。鼓励大企业兼并收购“僵尸企业”,在实施兼并过程中,规范土地的转让价格,合理征收转让土地的出让金,适当减免“僵尸企业”的历史欠税,减轻兼并主体企业的负担,加快推动闲置土地再利用。

(六)充分利用土地节约集约评价机制完善考核奖励机制区土地集约节约利用评价实行“一年一次更新,三年一次全面评价”,并将评价成果纳入开发区综合考核体系,对节约集约用地成效显著的企业予以奖励,对土地利用效率低,发展状况差的企业予以通报。



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